前8月房地产开发投资同比降7.4%，住宅销售额降三成

房地产开发景气指数创一年来新低。

9月16日，国家统计局发布的房地产投资数据显示，前8个月，房地产开发投资下降，全国房地产开发投资90809亿元，同比下降7.4%；其中，住宅投资68878亿元，下降6.9%。

商品房销售方面，前8个月，销售面积8.789亿平方米，同比下降23%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额85870亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.3%。

相比之下，今年前8个月，全国商品房销售面积和销售金额降幅较前7个月略有收窄，8月同比收窄趋势更为明显。

但8月房地产开发景气指数创一年来新低95.07，可见房地产市场仍在降温。

广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李表示，这两个数字收窄的主要原因是去年8月份同比降幅较大，导致基数较低。受疫情和企业风险处置缓慢影响，8月30个主要城市新房成交同比下降18.7%，环比下降6.03%。

5安居客房地产研究院分院院长张博也指出，8月新房待售面积同比仍增长8%，显示市场去化压力依然较大。具体来看，东北和西部同比下降较为明显，而东部地区由于体量较大，对全国的下拉作用较为明显。

除了市场销售的整体降温，房地产的土地购置和施工的降幅也在扩大。

统计显示，前8个月，全国土地购置下降49.7%，较前7月的48.1%上升1.6个百分点，单月同比下降56.6%；前8月新开工减少45.7%，前7月为-45.4%，且降幅继续扩大。

得益于纾困基金、专项贷款等确保楼房交付的措施，竣工面积下降势头良好。统计局数据显示，前8个月竣工面积下降21.1%，较前7月的-23.3%下降2.2个百分点，单月竣工面积下降2.5%，明显低于7月的-36%。

针对房地产行业各项指标的下降，张博表示，整体开发投资继续下降。从今年4月份开始进入负增长，现在已经到了最大跌幅。这也表明房地产整体压力并未得到根本缓解，市场的信心仍需进一步提振。

房企在融资端有所改善，融资额降幅收窄。统计显示，前8个月，房地产开发企业收款10081.7亿元，同比下降25.0%。其中，国内贷款12280亿元，下降27.4%；实际利用外资59亿元人民币，增长11.6%；自筹资金35771亿元，下降12.3%；和预收账款32719亿元，下降35.8%；个人按揭贷款16243亿元，下降24.4%。

对于融资端的表现，李认为，开发商的内生资金取决于销售端的回暖情况，目前销售端回暖并不强劲；外部融资没有明显好转，加上国企和央企拿地强度降低，未来资金到位情况不容乐观。

他具体分析指出，近期央行和中国例会不断强调，要增强信贷有效供给，通过降低政策利率引导市场利率下降，支持合理的融资需求。

比较乐观的数据是，随着信贷持续向好，首套房利率下限将进一步下调至4.1%，个人房贷数据将止跌。

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.65%，5年期LPR为4.3%，较上月分别下调5个和15个基点。

对于8月份一年期和五年期以上的下跌，RealData市场分析师刘表示，一年期和五年期以上的不对称下跌，以及五年期以上的更深跌幅，将进一步向房地产市场释放中长期流动性，刺激中长期贷款需求，巩固房地产市场的修复。

而5年期LPR将降至4.3%，首套房贷利率下限将调整至4.1%，二套房贷利率下限将降至4.9%，这意味着房贷成本将降低，不仅有利于促进住房需求的释放，也有利于提高居民的消费意愿。

8月份，多个城市继续低门槛、低利率、低首付购房。需求方面的整体政策环境有所放松，这有助于提振市场预期。

在国新办7月举行的国民经济运行情况新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长傅表示，虽然近期房地产项目交付使用出现了一些问题，但从全国来看，建设期大多在两年以上，接近交付使用期的房地产开发项目建设进度保持平稳，总体风险可控。

整体来看，房地产市场处于下行趋势，目前整体处于筑底阶段。但随着房地产市场长效机制的不断完善和因城施策效应的逐步显现，房地产市场有望逐步企稳，保持平稳健康发展，对经济的影响将逐步改善。

对于接下来的市场走势，刘认为，后期供给侧的切实改善，比如新房企项目的有序复工和交付，以及房企债务风险化解的加速，是从根本上修复市场预期的关键。